BRENT $ 63.22 12:25
КУРСЫ ЦБ $ 78.0443 84.1552 16:09
КУРСЫ ММВБ $ 56.5650 69.3325 14:40
КУРСЫ BTC $ 8502.60 $ -0.40 07:27
КУРСЫ НАЛ. $ 64.14 $ 63.51 70.97 70.24 11:18
Москва
+18 °C Москва
Сергей  Портнов
«После карантина начнутся сверхбаталии за долю рынка» Сергей Портнов
ПОДПИСКА
Получайте самые важные новости раз в неделю на email Адрес обязателен Адрес введен неверно Этот адрес уже добавлен в список рассылки Произошла системная ошибка Cогласитесь с условиями, чтобы подписаться
! Для того, чтобы получать рассылку перейдите по ссылке в письме по вашему Email:
АКТУАЛЬНО:
Действительно ли все ППС под угрозой?
Фото: Shutterstock‎ Дизайн: BettingBusinessRussia

Действительно ли все ППС под угрозой?

К чему приведет изменение классификатора видов разрешенного использования земельных участков
Главное за неделю Что происходило в ставках на киберспорт в 2019... В конце 2019 года в СМИ появились материалы о том, что в результате внесения изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков («Классификатор») может быть закрыто «98% всех существующих пунктов приема ставок». Однако по мнению экспертов международной юридической фирмы Dentons, ситуация несколько иная. БК (как арендатор помещений), не может быть привлечена к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка, если это не указано в договоре аренды для размещения ППС. Подробнее о возможных рисках для букмекеров Betting Business Russia рассказали юристы Илья МАЧАВАРИАНИ, Иван КУРОЧКИН и Анна САВКУНОВА.


 

Классификатор был дополнен, в том числе, такими подвидами разрешенного использования земельного участка как:
  • развлекательные мероприятия (код 4.8.1);
  • проведение азартных игр (код 4.8.2);
  • проведение азартных игр в игорных зонах (код 4.8.3).
Результатом данного изменения, по мнению СРО «Ассоциация Букмекерских Контор» является то, что, «рядовое изменение нормативной правовой базы уже с 1 января 2020 года может спровоцировать кризис на рынке легальных букмекерских услуг: под угрозой закрытия, по мнению отраслевой ассоциации, оказались практически все конторы».
Действительное положение вещей, по мнению экспертов юридической фирмы Dentons, является несколько другим, о чем их подробный анализ ниже.

I. ЧТО ТАКОЕ КЛАССИФИКАТОР?

В 2014 году в России был принят Классификатор, задачей которого являлось приведение всех существующих видов разрешенного использования («ВРИ») (о том, что это такое — ниже) в единообразный вид.

Классификатором установлены наименования и краткое описание всех возможных в России ВРИ. На протяжении шести лет, что прошли с момента принятия Классификатора, происходил естественный процесс его доработки и дополнения. При этом такие изменения не вызывали подобного резонанса ранее.

Для того, чтобы объяснить, почему изменение Классификатора не является критическим, ниже мы поясняли базовые вопросы использования земельных участков.

II. КАК ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЧТО ТАКОЕ ПЗЗ?

Использование земельных участков на территории РФ осуществляется на основании нормативных правовых актов, устанавливаемых органами публичной власти.
Ключевым нормативным правовым актом, определяющим условия и порядок использования земельных участков, являются ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ («ПЗЗ»).

ПЗЗ принимаются администрациями городов и поселений, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь) — высшим исполнительным органом государственной власти таких городов (например, в Москве таким органом является Правительство Москвы).

При утверждении ПЗЗ органами публичной власти осуществляется разделение территории региона на специальные зоны (в законодательстве этот процесс называется «территориальным зонированием») на основании того, как данные территории используются в настоящее время, а также того, как публичная власть видит развитие соответствующей территории. Территории, покрываемые данными зонами, обычно являются большими и могут занимать несколько кварталов или целый район города.

Земельные участки, расположенные в границах определенной зоны можно использовать только в соответствии с градостроительным регламентом использования такой зоны. Такие регламенты определяются и входят в состав ПЗЗ (Например, в ПЗЗ определяются такие зоны как жилые и производственные. В жилой зоне допускается размещение (строительство) многоквартирных жилых домов, но при этом запрещается размещение (строительство) различных заводов или иных производственных объектов. Соответственно для производственных зон верно обратное). Данный регламент определяет правовой режим земельных участков, в пределах установленной зоны, в том числе устанавливает перечень возможных ВРИ для такой зоны.

III. ЧТО ТАКОЕ ВРИ?

Концептуально, ВРИ земельных участков бывают трех видов:
  • основные;
  • вспомогательные; и
  • условно разрешенные.
При этом собственники земельных участков могут в любое время выбрать основной и вспомогательный ВРИ из списка ВРИ без каких-либо решений и согласований со стороны государственных органов. Для этого нужно уведомить уполномоченный государственный орган (Росреестр) о своем выборе.

В свою очередь, условно разрешенные ВРИ не могут быть выбраны правообладателями самостоятельно без соответствующего согласования. Для выбора такого ВРИ предусмотрен разрешительный порядок — правообладатель должен получить разрешение на использование такого ВРИ (согласно пункт 2 статье 39 ГрК РФ проект решения подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях).

Иными словами, собственник земельного участка вправе совершить следующие действия для изменения существующего ВРИ:

  1. выбрать из допустимых регламентом соответствующей зоны, содержащейся в ПЗЗ, основной и/или вспомогательный ВРИ самостоятельно; и/или
  2. получить разрешение органа публичной власти на условно разрешенный ВРИ, которые также указаны в регламенте соответствующей зоны.
Для того, чтобы понять, какое разрешенное использование имеет конкретный земельный участок необходимо получить выписку из единого государственного реестра недвижимости («ЕГРН»), где в соответствующей графе будут указаны сведения о разрешенном использовании, содержащиеся в реестре.

Для того, чтобы понять, какие основные, вспомогательные и условно разрешенные ВРИ могут быть установлены относительно конкретного земельного участка, необходимо обратиться к градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

При этом, если правообладателю не подходит ни основной, ни вспомогательный, ни условно разрешенный ВРИ, такой правообладатель может попробовать направить заявление в уполномоченный орган публичной власти о внесении соответствующих изменений в ПЗЗ.

Учитывая, что ПЗЗ являются нормативным правовым актом, процедура внесения изменений в ПЗЗ является многоступенчатой и, среди прочего, включает в себя такие этапы как:
  • направление правообладателем земельного участка предложения об изменении ПЗЗ;
  • проведение публичных слушаний;
  • утверждение внесения изменений органом публичной власти.
На практике изменение ПЗЗ является долгим, дорогостоящим и трудозатратным процессом, исход которого зависит от публичных слушаний и от решения органа публичной власти и не всегда может привести к желаемому результату.

IV. КАКУЮ РОЛЬ ИГРАЕТ КЛАССИФИКАТОР?

Если обратиться к роли именно Классификатора в земельных вопросах, то Земельным кодексом РФ («ЗК РФ») установлено, что Классификатором определятся набор видов ВРИ земельного участка (В соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 7 ЗК РФ.). При этом федеральным законодательством устанавливается, что ВРИ земельных участков, которые были установлены до дня утверждения Классификатора, ПРИЗНАЮТСЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ СООТВЕТСТВИЯ КЛАССИФИКАТОРУ (пункт 11 статьи 34 Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Иными словами, у правообладателя земельного участка, ВРИ которого был установлен до принятия Классификатора (до 2014 года), ОТСУТСТВУЕТ ОБЯЗАННОСТЬ ПРИВОДИТЬ ТАКОЙ ВРИ В СООТВЕТСТВИЕ С КЛАССИФИКАТОРОМ.

При этом важно заметить, что, как указано выше, Классификатор устанавливает лишь набор всевозможных ВРИ, унифицируя их наименование. В свою очередь органы публичной власти до 1 января 2021 года обязаны внести изменения в ПЗЗ в части приведения ВРИ земельных участков, установленных градостроительным регламентом, в соответствие с Классификатором (в соответствии с ч. 12 ст. 34 Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

V. БУДУТ ЛИ НАРУШЕНИЯ?

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по их целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (в соответствии с пп. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ)

В развитие указанного принципа ЗК РФ закрепляет обязанность по использованию земель в соответствии с установленным для них целевым назначением (в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Исходя из этого, целевым использованием является использование земель в соответствии с принадлежностью к той или иной категории, и (или) ВРИ (существует 7 категорий земель: с/х назначения, населенных пунктов, промышленности и иного спецназначения, особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда и запаса. В городах чаще всего существуют только земли населенных пунктов).

Соответственно, нецелевым использованием, является такое использование, которое осуществляется не в соответствии с принадлежностью к категории и (или) ВРИ.

За нецелевое использование земельного участка установлена административная ответственность для правообладателей земельных участков (статья 8.8 Кодекса об административных правонарушениях).

Отдельно отметим, что вопрос о возможности привлечения к ответственности по вышеуказанной статье арендатора помещения в здании, требует отдельного детального анализа. Ответ на указанный вопрос будет зависеть от множества факторов.

Одновременно с этим, имеется судебная практика, которая говорит о том, что арендатор отдельного помещения в здании, расположенном на земельном участке не является правообладателем земельного участка, соответственно, не может быть привлечен к ответственности за нецелевое использование земельного участка (см., напр., Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.11.2019 N Ф05-17163/2019 по делу N А40-48982/2019).
Важно заметить, что привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка возможно только в случае фактического использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его категорией и (или) ВРИ.

Из данного тезиса следует, что, например, в ситуации, когда в Классификатор были добавлены новые ВРИ — оснований для привлечения правообладателей земельных участков к административной ответственности не возникнет, так как ВРИ конкретных земельных участков не изменяется при изменении Классификатора.

Кроме того, при изменении Классификатора не происходит автоматического изменения регламента соответствующей зоны.

Соответственно, если земельный участок, на котором размещен ППС, использовался в соответствии с установленным для такого участка ВРИ до внесения изменений в Классификатор, то такие изменения не должны повлечь для правообладателя земельного участка каких-либо негативных последствий.

При этом даже если градостроительный регламент зоны, в которой расположен такой земельный участок, после внесения в него изменений не будет допускать размещение ППС, такой земельный участок и объекты недвижимости на нем, не соответствующие новому градостроительному регламенту, могут по общему правилу использоваться без приведения их в соответствие с новым регулированием, фактически, бессрочно, так как законодательством не устанавливается срок приведения таких объектов в соответствие с регламентом (в соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ).

В свою очередь, если до изменений Классификатора такой земельный участок использовался в нарушение ВРИ, то внесение изменений в Классификатор, а также сопутствующее внесение изменений в градостроительный регламент не влияют на указанное правонарушение. В этой связи, какие-либо изменения в Классификатор не влияют и не изменяют указанную обязанность правообладателей по целевому использованию земли.

Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии с действующей редакцией Классификатора, ППС могут размещаться на земельных участках с основным ВРИ не только под кодом 4.8.2 (проведение азартных игр), но также, в том числе:
  • 4.0 (предпринимательство);
  • 4.2 (объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)); и
  • 4.8 (развлечения).

VI. КАК ОПРЕДЕЛИТЬ, СООТВЕСТВУЕТ ЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА УСТАНОВЛЕННОМУ ВРИ?

Определив в предыдущих разделах статьи реперные точки в отношении порядка использования земельных участков и порядка установления ВРИ земельных участков, перейдем в практическую плоскость и разберемся в том, в каких случаях фактическое использование земельного участка будет соответствовать установленным ВРИ, а в каких нет.

Для этого эксперты международной юридической фирмы Dentons подготовили схему, которая описывает возможные варианты и обстоятельства, которые необходимо установить для того, чтобы определить является ли фактическое использование земельного участка правомерным или нет.

Фактически, основным моментом при определении есть нарушение или нет является развилка в отношении того, какой ВРИ установлен в отношении земельного участка. В этом случае возможно два варианта:
  1. ВРИ, установлен до принятия Классификатора («Старый ВРИ») или
  2. ВРИ, установлен в соответствии с Классификатором («Новый ВРИ»)
В зависимости от того, будет ли соответствовать фактическое использование земельного участка установленному ВРИ или нет, можно ответить на вопрос, существует ли вероятность привлечения правообладателя земельного участка к административной ответственности за нецелевое использование или нет.

При этом нужно помнить, что оценка соответствия фактического использования ВРИ является достаточно субъективной (особенно, если речь идет о Старом ВРИ, который может быть сформулирован как, например, «Эксплуатация здания») — как следствие, даже если в результате такого «внутреннего» анализа будет сделан вывод, что риска нет, поскольку фактическое использование соответствует ВРИ, государственные органы могут иметь другое мнение на этот счет.

В случае же, если будет выявлено, что риск есть, то у арендодателя / правообладателя земельного участка, фактически, есть два варианта:
  1. Привести фактическое использование в соответствие с ВРИ — то есть, выгнать букмекера; или
  2. Привести ВРИ в соответствие с фактическим использованием, для чего требуется:
  • проанализировать градостроительный регламент территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, содержащийся в составе ПЗЗ и выбрать подходящие ВРИ из основных, вспомогательных и условно-разрешенных;
  • в случае, если в градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны не предусмотрен подходящий для размещений ППС ВРИ, правообладатель земельного участка может обратиться с заявлением в органы публичной власти об изменении ПЗЗ в части установления ВРИ.

VII. ПРИМЕРЫ НЕЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Один из ППС БК Лига Ставок, расположенный в Москве, имеет ВРИ со следующими кодами:

бытовое обслуживание (3.3) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); образование и просвещение (3.5) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)).

Соответственно, в данном случае установлен Новый ВРИ (указание на код ВРИ в списке), и размещение ППС потенциально будет являться нарушением целевого использования земельного участка, так как среди установленных Новых ВРИ отсутствует указание на один из следующих ВРИ: предпринимательство (код 4.0), или объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2), или развлечения (код 4.8), или проведение азартных (код 4.8.2).

В другом случае, например, ППС БК Леон, расположен в Москве, имеет ВРИ для эксплуатации существующего здания аптеки (Старый ВРИ).

Наличие такого узкого установленного Старого ВРИ будет противоречить фактическому использования земельного участка (размещение ППС).
Комментируя материал, Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности